房地產個案微觀

移民效應桃園房價將補漲　和發建設「天馥」推新案搶進  雙北市高房價擠出效應桃園成移民天堂 

近年大台北都會區因投機炒作風潮興盛，雙北市房價早已飆高到民眾負擔不起的天價，所幸，政府為了紓解大台北的居住壓力，近年大力興建的多項重大交通建設陸續動工，不但將北北桃都會區緊密串聯，桃園相對低廉的房價與密集的交通建設，也吸引龐大購屋人潮湧進，形成一股北客南移的熱潮。

根據內政部營建署最新公佈的今年第一季住宅需求動向調查，受到歐債風暴與奢侈稅打房影響，買氣明顯下滑，第一季建物所有權的移轉登記戶數約3.6萬戶，較去年第四季減少17%，與去年同期相比更大幅衰退4成，但整體平均購屋單價卻仍維持高檔，導致大台北購屋坪數縮小，外移到鄰近低價區購屋成為趨勢。

調查指出，台灣今年首季的整體平均購屋單價為每坪22萬元，房價所得比為8.2倍，房貸負擔率為33%，換句話說，在台灣買間房，平均要8.2年不吃不喝才買的起，家庭年所得則有1/3要拿出來繳房貸，但大台北地區的數據卻遠高於上述平均值，顯示大台北都會區的民眾，承受著比其他地區民眾更龐大的購屋壓力。

數據顯示，台北市的平均購屋單價約每坪51萬元，是全台平均值的1.3倍，房價所得比更高達12.2倍，雖然兩項指標已略低於先前幾季的水準，但在薪資並沒有同步調漲的情況下，貸款負擔率已飆升至45%，也就是說，民眾若購買台北市的房子，家庭所得有將近一半要拿來繳房貸，台北居真是大不易。

值得注意的是，台北地區的房價所得比出現下跌，主要是因為雙北市的購屋民眾，因負擔不起這麼高的房屋單價，只能轉往購買小坪數或中低總價的產品，而第一季台北市與新北市的平均購屋面積，分別為35.9坪與35.2坪，均較前一季明顯下滑，不少購屋者都認為，購屋後會影響生活必要開支，降低生活品質。

和發建設天馥的規劃概念，完全符合桃園首購家庭需求，以中小坪數的二到四房為主，還有2+1房3+1房等多元格局，該建案是目前區域唯一有二房的新大樓產品。這些都是針對桃園台北的城市新銳，包括新婚夫妻小家庭單身貴族、投資客等量身打造，專屬家居空間，對於換屋客群也規劃高樓層的景觀樓中樓，在都市中也能享受綠意盎然的無限棟距和自然美景。

北客購屋跟著重大建設走桃園房市受青睞

除了在原有熟悉的生活圈，「以大換小」委身空間縮水的房子之外，卻有愈來愈多的人不願當屋奴，選擇離開原本高房價的區域，跨區到鄰近房價相對偏低的地方購屋，而隨著眾多重大公共工程建設的動工興建，房價相對雙北市偏低的桃園房市，自去年下半年以來湧進大量購屋客，已成為一股勢不可檔的潮流。

根據內政部戶政司的統計資料，今年第二季，雙北市民外移的比例都比第一季高出14%以上，其中又以新北市移入桃園的成長幅度20.12%最高，台北市遷入桃園的成長幅度也有14.73%，信義房屋的成交統計也顯示，去年桃園每10間成交的房子，就有4間是來自桃園以外的區外客購買。

桃園之所以受到大台北購屋族的青睞，除了相對低廉的房價與成熟生活機能，最主要的原因，還是受惠於政府為因應大台北都會區過剩的人口壓力所採取的「核心疏散」政策，一方面大力興建連絡大台北都會區的交通網路，而包括航空城、高鐵特定區等大型開發計畫，也讓桃園房市擁有無窮的發展潛力與增值空間。

內政部長李鴻源便指出，由台北市與新北市組成的大台北都會區，目前的居住人口高達800萬人，但事實上，以大台北地區現有的規劃與公共建設配套，最多也只能承載500萬人，因此，政府必須積極將這300萬超載的人口疏導到核心區以外，才能解決雙北市的高房價問題。

台灣房屋首席總經理彭培業也認為，人口高度集中的大台北都會區就好像是個壓力鍋，當無法容納更多的人口時，就會向外擴散，而政府的角色便是做好交通建設，並透過規劃重劃區等方式，疏散都會區的人口壓力。放眼北台灣，就有10個以上的重劃區，同時具備學區、交通、公園等條件，適合容納外移人口。

北市小套房換3房桃園1字頭房價輕鬆購

台灣房屋智庫市場部經理劉志雄指出，桃園的重大聯外交通建設，例如五楊高架道路、機場捷運等工程，都將在近年內完工，交通網絡逐漸完備，與大台北之間的聯結也愈來愈緊密，加上新北市房價上漲已有一定幅度，許多從外縣市北上工作的民眾已無力負擔，因此有愈來愈多的民眾轉往桃園購屋。

這些跨區移民的購屋族，許多都是年輕的自住型買方，由於購屋預算有限，最在乎的是房價與房屋大小，因此願意用通勤時間換取更好的居住與生活品質，而桃園因部分區域都還有1字頭房價，只要多花一點通勤時間與成本，就能減輕購屋壓力，不讓房貸成為生活品質的無形殺手。

南崁當地的一家房仲業者也說，近年台北客到桃園、南崁購屋的比例明顯攀升，購屋族除了看好桃園本身的生活機能完整、就業機會穩定，但當他們發現，就連新北市林口區的房價也站上2字頭，自己只要開車多開個5~10分鐘，就可以用1字頭房價買到好地段的好房子時，到桃園購屋的意願更是大大增加。

房仲業者指出表示，隨著交通建設的日益完備，城市發展成熟的桃園，如今也已納入大台北地區的一日生活圈，然而，相同的價位在台北市只能買套房，在房價水漲船高的新北市，如今也只能買到1~2房，但在桃園卻可以買3房再加個車位，這樣的明顯價格差距，是吸引通勤族持續外移的動力。

除了便捷的交通與完善機能，具備機場國門條件、城市規模儼然已是「第六都」的桃園，未來的發展潛力與房價增值空間，也是購屋族看好桃園的重要原因。

就連建商也看好，隨著航空城計畫與捷運的逐步開發，將帶動經濟結構性轉型、產值提升，而桃園人口成長快、腹地大，只要中央政府能與地方力量結合，桃園將有很大的機會發展成國際級城市。

北北桃都會區2012年第2季買賣移轉件數與平均房價變化

資料來源：內政部、永慶房產集團

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